ワンルームのメリット
ワンルームは一棟物のマンションやアパートと違い比較的安価で調達できるものが多いです。最近巷でよく見かけるマンション投資の広告では、以下のような魅力的なキャッチコピーが並んでいます。
- 都内で新築マンション
- 頭金はゼロで自己資金は小額
- 金融機関から低金利でほぼフルローン
- 生命保険より安全
- サラリーマンであれば属性が良いので金融機関から融資通りやすい
ただし、そもそも1部屋を所有しただけでは手元に残るキャッシュはごくわずかです。たとえば家賃が8万5000円のワンルームの場合、年間家賃収入は8万5000円×12カ月でおよそ100万円。
そこからマンションの管理費・修繕積立金や賃貸管理手数料が年間15万円ほど引かれ、ローンの返済が月6万円とすると、手元に残るのは年間で12万円程度。さらに固定資産税などの税金がここから引かれると、、、
空き部屋リスク
ワンルームマンションは入居率がゼロか100％。退去されれば、収入が途絶えるうえに、入居促進費が必要になるなどの持ち出しが発生します。上のケースで仮に2ヶ月間空室であった場合、8万5000円×10ヶ月で85万円となりその時点で2万円の赤字。ここに固定資産税に加え部屋の修繕費その他がかかり完全に赤字です。
賃料のリスク
新築で、かつ都心のワンルームマンションならば安定しているように考えられますが、賃貸物件は新築から20年で賃料が30-50%下落することが分かっています。
私が付き合っている金融機関でもマンション投資には融資をしない。と断言している大手金融機関もあるのでそれなりにリスクがある投資だと理解することが重要です。
まとめ
最近、投資先の選択肢として認知度も上がってきた不動産投資。ワンルームでも上手くやれば非常に安定したビジネスになるはずですが、そんなにおいしい物件がそうそう転がっているわけではありません。よく学び、稼げる物件を得る努力をし、購入後はリスクを最小化することが秘訣です。
また金融機関とも上手くお付き合いをすることが重要です。投資用不動産ではメジャーな金融機関に関する記事はこちらをどうぞ。投資不動産社長が教える、銀行別ローン金利一覧まとめ（2017年4月時点）
