賃貸物件の空室率
不動産投資家にとって最大の課題は空室です。私の場合、今では全ての物件の空室率は5%以下ですが、過去には空室率30%の物件があり苦労しました。ここでは空室率の原因と対策を考えていきます。
現在の東京圏の空室率の傾向はやや上昇傾向で現在は15%です。平均15%ということは空室率50%の物件もあるし、5％の物件もあるということです。
出典：株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」（2016年10月版）
巷でよく言われているのは都心に近く駅近で築浅物件が良くて、薗反対に郊外で駅距離が遠く古い物件はダメ、ということ。もちろんどの地域に物件があるのかというのは基本ですがそれはよく知られている場所でなくてはいけないということではありません。
実はどの県でも、どの市町村でも空室率の低い稼動のいい物件と悪い物件はあります。
その違いは働く場所からの距離です。物件ごとの詳細なデーターは無いのですが、これまでの経験から言うと、働く場所から1時間半以上かかる地区に住みたいと思う人はいないのです。よってその地域のの名前や駅からの距離ではなく、その物件の周辺に働く場所があるのかどうかを確認してください。たとえば企業、工場、病院などです。
移動時間で1時間半圏内に複数の働く場所があればその物件の空室リスクは調整可能なのです。
空室率を下げる3つの秘訣
物件の空室率を改善するポイントは3つです。
- 賃料設定
- リーシング活動
- 物件管理
1.賃料設定
賃料を設定する場合、多くのオーナーは前回の賃料をベースに賃料を設定します。これが大間違いです。賃貸物件を探しているクライアントは当然不動産屋に訪問するかネットで情報を検索し複数の物件を比較評価します。最初に見るのが価格です。5万円の物件を探している人は7万円の物件は見ないのです。その物件の地域にある他の物件の賃料とご自分の物件の賃料を比較してください。もし大きな差があればすぐに設定し直しです。
2.リーシング活動
賃借人が出ると分かった段階ですぐに募集活動にはいる事が重要です。当たり前のことなのですが空き部屋をそのまま放置しているオーナーは結構います。1ヶ月放置すれば当然ですが一か月分の賃料は入ってきません。東京圏では募集期間は3ヶ月です。3ヶ月目から賃料が発生するのか、4ヶ月目なのか？それはオーナーしだいです。すぐ動くのも後で動くのも同じことですからすぐに動き出しましょう。
3.管理
空き部屋が出たらすぐに修繕を始めましょう。修繕が済んでいない物件は内見が入ったとしても契約にいたる可能性は極めて低いのです。前の住人の空気が残っていてはいけません。最小限かつ効果的な修繕をすぐにすることが重要なのです。
まとめ
ご自分で物件の管理をされている方はともかく迅速にうごくことを重要視してください。管理会社を使っているオーナーはその会社が3つの秘訣を上手く出来るような会社であるかどうかを評価してください。いい会社であれば空室率95%を目指せるはずです。
