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空き家の現状

最近巷をにぎわせている空き家問題。不動産投資家にとっても気になるニュースです。

国土交通省発表データによりますと2013年時点で全国の空き家は820万戸、日本の住宅総数が6,063万戸なので全体の14%程度が空きになっています。ですので7戸に1戸は空き家になってしまっているのです。不動産投資家にとっても軽視できない問題です。

空き家2013.pdf

空き家にはトレンドがある

空き家のトレンドを良く見てみると2つの段階に分かれていることが分かります。

第一段階

空き家はこれまで地方の問題と見られてきていましたが、地方から仕事を求めて都市部に進出してきた団塊世代が都市部郊外に住居を購入すると地方の空き家が増加しました。

第二段階

郊外で育った世代が都心部に供給され始めたタワーマンションのような物件がより都心部に移住していることにより都市部郊外に空き家が増加しています。

そして、これからが第三段階ですが今後10-20年で何が起こるのかは想像するしかありません。

空き家の種類

空き家には賃貸、売却、二次的、その他の4種類があります。

”その他”は個人が所有する持ち家を指します。特にその持ち家は2003年から10年間でこれが全国で50%増加。関東はというと、東京を除く神奈川、埼玉、千葉の3県で全国平均と同様空家が50%以上増加しています。第二段階の影響が東京郊外にも現れているのです。

 

問題の本質

それが人口の流入と流出のバランスです。

当たり前のことですが流入が流出を上回ればそのエリアの価値は上がり、その逆では価値が下がります。よって、私は次のポイントに当てはまるエリアは危険だと考えています。

  • もともと人が住んでいない地域を開発したエリア
  • 都市部から電車で1時間以上でかつバスを使うエリア
  • 車で30分以内に多くの人を必要とする仕事が存在していないエリア

利回りが良くて状態のいい物件であっても、これらに当てはまるエリアは危険だと判断しています。皆さんも対象物件のエリアには充分注意を払い事前にそのエリアがどういう状況であるのか確認してから投資の検討に入るべきだと思います。