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リノベーションにはメリットあるのか?

不動産投資家の皆さまは日々保有物件の稼働率維持、向上の為に検証や努力を重ねていると思います。様々な対策がある中で、物件をリノベーションには、大きな関心があるのではありませんか?

リノベーションを行えば、稼働が上がる。空室期間の短縮になる。そんな神話が根拠で業者の言いなりでリノベーションを発注してしまう事、ありませんでしたか?

実は、リノベーションをしても、運用効率が変わらないどころか悪くなる例もあります。費用対効果を検証すると、決して得策といえず、賃借人はそれを求めていない傾向にあります。

ワンルームマンションの事例

東京都下の駅8分に立地するマンション:面積18㎡の例です。

フルリフォームの場合

内装解体費 35万円
風呂トイレ新設 50万円
床新設 5万円
キッチン新設 30万円
その他(防水パンや収納) 30万円
リフォーム(クロス、CF、クリーニング下記参照) 13万円
合計 163万円

一方で表層リフォームは

クロス張り替え 5万円
クッションフローリング 4万円
クリーニング 4万円
合計 13万円

 

リノベーションした部屋の賃料を40,000円管理費3,000円、表層リフォームのみの部屋を35,000円管理費3,000円で賃貸に出しました。

両方同じタイミングで成約になりました。フルリフォームした部屋のほうが高く成約しました。結果はよく映りますよね。。

どちらが得か?

受け取れる賃料の差に注目してください。わずか5,000円です。

それを収益還元法で表しますと、

5,000円×12か月÷150万円(工事差額)=4

利回り4%の投資にお金をかけてしまったという結果です。

ちなみに当該物件のリノベーション前の利回りは7%でした。

それを考えると、愚行ですよね。不動産投資家としてリノベーションする前に冷静にしっかり検証をしてください。

そのリノベーションは自己満足ではないですか?