リノベーションにはメリットあるのか?
不動産投資家の皆さまは日々保有物件の稼働率維持、
リノベーションを行えば、稼働が上がる。空室期間の短縮になる。
実は、リノベーションをしても、
ワンルームマンションの事例
東京都下の駅8分に立地するマンション:面積18㎡の例です。
フルリフォームの場合
内装解体費 | 35万円 |
風呂トイレ新設 | 50万円 |
床新設 | 5万円 |
キッチン新設 | 30万円 |
その他(防水パンや収納) | 30万円 |
リフォーム(クロス、CF、クリーニング下記参照) | 13万円 |
合計 | 163万円 |
一方で表層リフォームは
クロス張り替え | 5万円 |
クッションフローリング | 4万円 |
クリーニング | 4万円 |
合計 | 13万円 |
リノベーションした部屋の賃料を40,000円管理費3,000
両方同じタイミングで成約になりました。フルリフォームした部屋のほうが高く成約しました。結果はよく映りますよね。。
どちらが得か?
受け取れる賃料の差に注目してください。わずか5,000円です。
それを収益還元法で表しますと、
5,000円×12か月÷150万円(工事差額)=4%
利回り4%の投資にお金をかけてしまったという結果です。
ちなみに当該物件のリノベーション前の利回りは7%でした。
それを考えると、愚行ですよね。不動産投資家としてリノベーションする前に冷静にしっかり検証をしてください。
そのリノベーションは自己満足ではないですか?