1棟中古物件の大型コストは不安の種

収益不動産を購入するときに、ランニングコストが気になりますよね。

物件の検討をしてみたものの、新築や区分(マンション)だと事業計画に魅力がない。築年が古い1棟物件だと、事業計画がよくてもランニングコストが不安で、怖い。結局、不安だから、不動産で儲けるなんて、もう少し景気が良くなってから考えよう。とりあえず明日も会社に行って、お給料をもらおう。

これが取得できない人のスパイラルです。でも、ご安心を。なぜならほとんどの人はこれに近い理由で取得ができていないのです。

そんな不安を乗り越えて取得を進めて、経済的な独立を図っている投資家が存在するもの確か。

大きなリスクファクターである。ランニングコストとの向き合い方について検証し、あらかじめ把握することで、事業計画が鮮明になりますよね。経済的に独立し、自由な人生を歩む不動産取得のため、参考にしてみてください。

 

外壁メンテナンスについて

今回は90坪程度の物件を想定し、外壁のメンテナンスについて検証してみましょう。

まず、外壁のメンテナンスはなぜ必要かについてですが、建築物は鉄筋コンクリート造でも木造でも鉄骨造でも

例外なく躯体に水が入った状態を継続すると建物は傷みます。水の侵入を防ぐために、外壁のメンテナンスが重要になるのです。逆にこの手間を惜しまなければ、建物の寿命が飛躍的に向上します。また手入れがされていると印象が変わります。実は古い建物が、新しく見える効果があり、賃貸の募集に有利に働くことも多いです。

メンテナンス前
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メンテナンス後

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外壁メンテナンス工事の種類

  • コーキング(建物も隙間を充填剤に埋める)工事
  • 屋上防水(ウレタンやシートの防水等)工事
  • 塗装(ペンキ)工事
  • 各種工事をするための足場設置

 

工事の費用(鉄骨造陸屋根3階建 延床90坪想定)

工事内容 金額  
足場工事 900,000
コーキング(充填剤で隙間を埋める)工事 450,000
屋上防水(シートやウレタンなどの)工事 750,000
外壁塗装工事 900,000
合計 3,000,000

※費用計算は概算であり物件によって費用が違います。

作用継続期間 約20年前後

 

表を見てみると意外と大きな費用で足場工事という項目があります。この工事は、全体の塗装やコーキングを行うのであれば必ず必要になる工事です

 

まとめ 

1棟の物件を保有するにあたり大きな費用としては外壁等にかかる工事が大きなリスクになる可能性があります。

利回りが高くて、お得な物件と思い購入したものの、外壁が悪くて工事をしたことで、投資効率が低下したケースもよく聞きます。物件の購入をする際は、何年前に外壁のメンテナンスをどんな工事をどの程度行っているのかを確認しておくと、大きな費用の想定がしやすいですね。ちなみに近年、中古の1棟物件を扱う業者の中には、外壁のメンテナンスを施工して引き渡す業者も増えてきているようですね。外壁費用については想定外に高額になることが多いので、施工済の物件を購入するとお得で安心なのかもしれません。