私は5年前から不動産投資をスタートし、現在60部屋、駐車場20台分を所有し賃貸ビジネスを運営しています。毎月それなりの収入はあるのですが金融機関への返済もそれなりにです。キャッシュフローがプラスであればいいとは言いますが、本心は1円でも支払いを安くしたいですよね。不動産投資家の皆さんは私と同じだと思います。
これまで色々と支払いを下げる工夫をしてきましたが一番効果があるのが返済金利を下げること。ここではCFを改善する手法として有効な金利の交渉について皆様と考えてみたいと思います。
まず現在の金利動向です
現在不動産投資でメジャーな金融機関ごとに最近の金利動向を見ていきましょう。
スルガ銀行
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金利 :3.5%~4.5%
特徴 :収益物件取得といえばスルガ銀行。積極的な融資条件、
静岡銀行
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金利 :3.3%~4.2%
特徴 :以前は”シブ銀”と言われるほど、
三井住友トラストローン&ファイナンス
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金利 :2.9%~4.2%
特徴 :表面的な条件は存在するが、
関西アーバン銀行
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金利 :1.5%~2%
特徴 :クライアントの収入も重要であるが、
SBJ銀行
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金利 :3.175%~3.575%
特徴 :融資金額5000万円までは柔軟な融資姿勢。
千葉銀行
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金利 :2.475%
特徴 :年収が高く、他の借入が少ない場合融資は柔軟な傾向。
八千代銀行
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金利 :1.575%
特徴 :町田や八王子等の東京西部に強い金融機関。
大手都市銀行(みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、 三井住友銀行など)
金利 :1~1.8%
特徴 :アパートローンに積極的ではないメガバンクとの取引は、
金融機関の最近の動向については【読者限定】投資不動産社長が教える、銀行別ローン金利一覧まとめ(2017年1月時点)をご参照ください。
金利はどういう要因で下がるのか?
金融機関はお金を貸すことによって利子を得ています。長期にわたって顧客から支払いが続けば続くほど得られる金額は大きくなります。金融機関にお勤めの方は優秀なので事前の審査によって返済ができなくなるような方には中々お金は貸してくれません。反対に返済能力が高い方にはかなりの金額を貸し付けてくれます。
彼らが困るのは、他の金融機関への借り換えです。これを避けるために金利を下げて顧客の流出を止めるのです。
交渉術とは?
何も難しいことはありません。担当者に今の不動産ビジネスの運用実績と支払い実績を伝え、金利の相談をしてください。あくまでも丁寧に紳士的にお話されることをお勧めします。
2-3度電話で話したり一度は担当者に面談したりと時間はかかるかもしれませんが、必ず見返りはあります。実際私も先日約1億円のローンの金利交渉を行い0.8%下げていただきました。0.8%といえども月の返済は約5万円の少なくなりました。年間にしてみると総額は60万円です。これを続けると20年で720万円です!それなりのサラリーマンの年収を稼いだのと同じですよね。
何も難しいことはありません。ただ担当者に電話して、金利の相談をさせていただき、必要書類を幾つか出すだけなのです。ぜひ挑戦してみてください。