不動産会社が言うところの利回り
楽待などの投資不動産情報サイトを見ていて、不動産投資家の皆さんが最初に注目するのは利回りではないでしょうか。高い利回り物件が数多く紹介されていますが、そもそもなぜ利回りが重要視されているのでしょうか。
利回りとはその物件がもっている収益の能力です。満室時の年間想定家賃収入を物件の購入金額で割って算出します。
利回り＝満室時の年間想定家賃収入÷物件の購入金額
たとえば、部屋数10の1億円の物件を5万円の家賃で運用すると仮定します。その場合満室時の年間総収入は600万円ですので利回りは6%です。
ところが、これでは判断材料としては不十分なのです。
本当の利回りとは？
経験ある投資家であれば当たり前だと思われるでしょう。実際には空き部屋も出ますし、賃借人を見つけるまでの期間もあります。賃借人を探すための広告費もありますし部屋の修繕費もあります。
代表的なコスト要因として、、、、
- 空き部屋の部屋数
- 空き部屋の期間
- 賃借人募集コスト
- 修繕費
- 共用部分の電気代など
- 管理会社に支払う管理費
- 地方税
- 保険料
これだけでは十分ではありません。実は購入に際して支払う費用もコストなのです。
- 不動産会社に支払う費用
- 司法書士に支払う費用
- 物件取得税
このようなコストを差し引いた上で残るのが実際の利回りなのです。
一般的に利回りは表面利回りといわれていてその物件が持っている収益力の最大能力です。正確に手残り金額を算出することは税金の計算や修繕費を事前に把握しなければいけないので難しいのですが、ざっくりその物件が持つ能力を最初のステップで把握することが重要です。実質利回りを計算することでその物件の能力が把握され投資対象であるかどうかの判断ができます。
実質利回りの計算方法
実際の利回りは以下の計算式で算出することができます。
実質利回り＝（満室時の総収入ｘ想定満室率－代表的コストの総額）÷（物件の購入金額＋購入に際して支払うコスト）
私の物件の場合、満室率は90%で代表的コストの総額は物件あたり50万円程度です。物件を購入する際のコストは物件金額の10%程度ですので、先ほどの物件の場合ですと以下のような計算結果になります。
（600万円ｘ90%－50万円)÷1.1億円＝4.4%
このように6%の物件と思いきや、実際には4.4%の収益予想なのです。
地域によっては空室のリスクををもう少し多めに見たり、エレベーターつきの場合は補修コストを別途考慮する必要がありますので注意してください。
最後に
広告や、筋の良くない不動産会社からの営業トークを鵜呑みにするのではなく、冷静にその物件の実力を見る眼力を鍛えてください。そのためには自らが不動産会社に出向き、色々な物件で収益分析をしてみることが早道です。
先輩投資家や、信頼できる不動産会社との付き合いを深めることもその眼力を鍛える助けになるはずです。
