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はじめに

不動産保有は安定的な収入が魅力。少し前までは、区分所有マンションの投資が一般的でしたが、価格が高騰し、収益の魅力が低くなってきたため、昨今では、1棟の不動産に投資をする投資家が増えてきました。しかし二つの投資には、建物管理の面で大きな違いがあります。区分所有のマンション投資の場合、大きな管理会社が長期の修繕計画や、専門知識を持って建物を管理しますが、1棟の物件の場合、販売した会社が直接管理業務を行うか、販売会社の紹介で、地元の不動産屋さんが管理するケースもあり、提供されるサービスにばらつきがあるのが現状です。どんな物件も管理次第で、稼働率が安定しなかったり、空室期間が長くなる等問題が生じて、本来期待していた運用効率に遠く及ばない状態に陥ってしまう可能性もあります。しかし、管理会社の良しあしは実際に保有をしてみないとわからない事が多いです。ここでは、優良な管理会社とそうでない管理会社の特徴をポイントに分けて紹介します。あなたが取引している(取引しようとしている)会社はどちらの可能性が高いか、報酬の設定も含めて確認してみてください。

取得前のチェックポイント

収入の説明

優良:収益の根拠をしめす。例)同じエリアの成約賃料、募集賃料等

不良:根拠を示さない。将来性ばかりを主張する。

コストの説明

優良:外壁の補修コストや解体費のイメージまで説明する。改修後引渡しをする。

不良:やんわり説明、説明しない。現状のまま引き渡しをする

ランニングコスト

優良:エアコン、キッチン、浴室などの工事費用について把握している

不良:設備改修費について把握できていない

取得後のチェックポイント

マネジメントについて

優良:空室の把握、賃料の根拠の開示、マネジメント戦略の説明。共用部が清潔に維持されている。

共用部の清掃業務、賃貸の把握、業務にていての確認、報告、空室のポストが清潔、掲示されている看板が清潔

不良:説明なし、外注任せ、返答に3日以上かかる、空室のポストがチラシだらけ、掲示されている看板が汚い、共用部の電気が切れている

設備工事

優良:入居者の意向とオーナーの都合のバランスを考え、提案する。工事の詳しい説明

不良:請求が高額、工事の説明がない

管理報酬

賃料の3%から5%の税別

清掃費(管理費込から20,000円/1回)

PM会社を上手く使ってビジネスをしましょう

不動産を取得するときに、取得をする物件や、会社を非常に神経質に選択する投資家は多いですが、本来は管理運用戦略のほうが重要といっても過言ではありません。お取引している会社が優良ではない場合は、早急に対策を講じないと、損失が膨らみ、致命傷になる可能性もあるからです。管理が悪いから、入居が決まらない。入居が決まらないから、賃料を下げる。資金効率が低下するから、費用をけちる。そんなことを長期で繰り返したら、物件に魅力がなくなるのは当然です。ネガティブスパイラルに陥る前に、今の管理会社をチェックをしてみましょう。