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デッドクロスとは

不動産所得で、実際の手残りキャッシュに比べて割高な税金を取られてしまうという逆転現象を指します。

不動産投資を行う際、ほとんどの皆さんが融資を受けますよね?実は融資を受ける割合が大きいほど、金利や返済期間などの条件によってデットクロスを避けられなくなります。

詳しくはこちらの記事”デットクロスはこうして起こる!実際の投資物件シュミレーション大公開”を参考にしてください。

きちんと準備し対策をとればデッドクロスは怖くありません。ここではきデッドクロスを避ける為の効果的な戦略を提供します。

4つの戦略

1.そのまま売却

築年が浅い建物の場合や、デッドクロス前の売却時に建物が十分利用できる場合は、そのまま売却してしまうという戦略です。

市場の状況によって、取得価格より高く売却ができる場合もあります。ちなみに6%の利回りで取得をして5%の利回りで売却できれば、販売価格が20%も上昇しますし、賃料を20%値上げに成功すれば、売買価格も20%上昇します。

しかし、建物は経年劣化をします。取得時点から売却時点で古くなる分、その他の経済状況に左右されます。このスキームは、あくまでも理想で、実現する可能性は高くありません。

2.更地で売却

築年が古い物件や老朽化により建物の将来収入に期待ができない場合の戦略です。

取得時に土地の周辺の取引事例を検証と敷地の面積を確認しましょう。さらには、将来的に衰退するエリアか繁栄するエリアか、現状を維持しそうなエリアかくらいの認識を持ちましょう。

繁栄、現状維持のエリア場合は、インフレ等の効果により長期で保有すればするほど取得時の価格より売却時の利益が大きくなりやすいので更地売却が有効です。さらに収益不動産で購入したものが、売却時には戸建用地等の実需の取得層にも買手が増える構造になります。

3.再建築バリューアップ

建物が老朽化して、将来の収益に期待ができなくなる場合において、少し手間をかけて建物を再建築する戦略です。

特に中古の築年が古い物件を購入した投資家であれば効果絶大です。例えば築25年の物件を年間収入400万円で購入して減価償却が終わる前の20年で建て替えを行うと同じ規模の建物を建築した場合、収入が改善します。おおよそ30%程度は回復します。またその時点から建屋の減価償却がスタートするので節税対策としても有効です。

事業の開始時期や建替コスト、解体費を考慮しなくてはならないので、難しく感じるかもしれませんが利益率や利益確実性は高いことが多いです。

4.物件を多様化

築年数の異なる物件や、鉄骨、RCといった工法の異なる物件を複数所有することで減価償却や他の経費の組み合わせでデッドクロスを避ける戦略です。

ひとつの物件の建物の減価償却がなくなったとしても他の減価償却や金利があればキャッシュフローと所得税のバランスをコントロールできるのです。

まとめ

収益不動産の保有をする場合、1年や2年でデッドクロスを想定することはあまりありません。

不動産賃貸ビジネスは長期の保有を前提とした事業ですから、目先の利益に惑わされずに物件の将来図を意識して取得をすることが非常に重要です。さらに、適切な戦略を実行できるよう日ごろからデッドクロスのシュミレーションに基づいて着実に準備しておくことが大切なのです。

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