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1棟のオーナーが、儲かる理由。それは、区分所有にはない

  • 利回り
  • 土地価値
  • 再建築メリット

3つの条件において優れているから。

利回り

現在、不動産投資ブームによりマンション投資が流行しています。流行したおかげで利回りは低下し続けています。例えば15年前のマンション投資の場合、表面利回りが6%以上ありましたが、現在は5%を割り込む物件が首都圏の新築マンションでは多いです。低利回りになった物件に対して、銀行金利が2%これではキャッシュフローが厳しくなります。現在1棟物件の利回りはエリアにもよりますが、5%から9%くらいで、銀行金利が2%弱から5%弱と割とキャッシュフローにゆとりをもって運用できているオーナーが多いです。

土地価値(土地の売却で利益2000万円オーバー)

1棟物件の場合購入価格の50%以上が土地の価値である場合が多く、長期で運用を考えたときに返済が進捗すると、土地価値のおかげで、損失になる可能性が減ります。物件によっては80%以上の土地価値の場合も少なくないです。例えば5000万円の物件を25年ローンで取得をした場合で土地の価値が80%ほどの物件の場合、ローン返済20年を終了したときに残債(残りの負債)が約1400万円、当該物件が土地の価値が価格の80%であれば更地売りをすると

5000万円×80%=4000万円になります。

販売価格が4000万円に対して残債1400万円なので利益が2600万円になります。

再建築メリット(収益獲得+転売益で3000万円弱の利益!

さらに儲かるのは、再建築をした場合です。土地の売却のタイミングで売却をせず、再度同じ規模のアパートを建築したとしましょう。当該物件の建物面積が60坪程度の物件である場合。60坪のアパートを新築を建築すると使用にもよりますがおおよそ4000万あれば建築できます。トータルのコストとしては、残債の1400万円と建築コスト4000万円の合計5400万円です。これを事業系融資で調達をすると、2%30年で借りることは可能だと思われます。月の返済額は約20万円になります。新築を建築したときの収益は500万円程度と考えると月の収入は約41万円になります。返済と収入を計算すると、月のキャッシュフローは約21万。年間にすると250万円強のキャッシュフローが発生します。そして、頃合いを見極めて売却をします。年間収入500万円の物件を7%の収益還元法によって物件価格を計算すると、約7100万円この価格で築6年目で売却したとしたら、

キャッシュフロー→250万×5年間=1250万円

キャピタルゲイン→売却価格7100万円-取得原価5400万円=1700万円

フロー利益+キャピタル利益=2950万円

上記スキームのイメージは、こんな物件!

土地の価値が物件価格の80%の比率の物件は建物がオンボロの傾向が多いです。その場合必然収益率は高い物件になりますので、8%の収益利回り物件を取得した事を想定してます。かつ60坪の建物から年間400万の収入を獲得できる物件は相模原市や八王子市、横浜市の郊外などを想定しています。

実は昔からあるビジネスモデル

結論としては、首都圏郊外型の利回り7%以上の1棟物件を購入すると3000万儲かることも説明できてしまう。実はこのスキームは、新しい話ではありませんし絵空事でもないんです。ご友人や知人に地主系不動産オーナーっていますよね。彼らが実践してきたビジネスモデルなのです。地主系不動産オーナーは新築区分所有(マンション)投資はやりません、借入の依存率が低くなった不動産を地元の銀行を活用して、不動産運用を繰り返してきたのです。銀行は土地を評価します。そして新しい建物が好きです。銀行が好きな条件を整えることで融資を受けやすくなります。銀行の特性を理解し、過去の地主が実践してきた戦略を活用した、不動産取得計画を実践し、あなたも大きな利益を獲得しましょう。