デットクロスとは
不動産所得で、実際の手残りキャッシュに比べて割高な税金を取られてしまうという逆転現象を指します。
不動産投資を行う際、ほとんどの皆さんが融資を受けますよね？実は融資を受ける割合が大きいほど、金利や返済期間などの条件によってデットクロスを避けられなくなります。
収支と損益の違い
デットクロスの仕組みを知るには収支と収益の違いを理解しなければいけません。
そもそも、キャッシュフローと課税所得は計算方法が違います。キャッシュフローは収支計算、課税所得は損益計算です。
収支計算は、お金の動きそのままを指します。
収入－支出＝CF（キャッシュフロー）
損益計算は、似ているようで少し異なります。
売上－経費＝損益
そうです。この損益に対して税金の計算がなされるのです。ポイントは“支出”と“経費”の違いです。
主な支出とは
- 管理費
- 電気代、ガス代
- 修理代
主な経費とは
- 建物や設備の減価償却
- 金利
- 管理費
デットクロスはこういう場合に起こる
低金利の場合、返済のほとんどが元金になります。しかし元金は経費計上できないため課税の対象となります。元利均等返済の場合、返済金額は一定ですが内訳が変化します。
当初は、利息＞元金返済だったのが、最終的には利息＜元金になります。出ていくお金は変わらないのに、経費算入できる金額は減っていってしまうのです。
なぜ元金は経費にならないのかというと、元金返済で残債が減る分、純資産が増えるので「総資産＝純資産＋負債」が変化しないからです。総資産の増減がないので、損益ではプラスマイナスゼロということで、経費計上できないということです。
すなわち、家賃総収入1000万円に対しキャッシュフローが200万円でも、税金が200万円以上というケースが起こるのです。
実際のケース
これは実際に私が所有している物件のシュミレーションです。
| 7年目 | 8年目 | 9年目 | 10年目 | 11年目 | |||||||
| 家賃売上 | 4,164,000 | 4,164,000 | 4,164,000 | 4,164,000 | 4,164,000 | ||||||
| 減価償却 | 1,818,880 | 1,818,880 | 1,818,880 | ||||||||
| 管理費用 | 224,856 | 224,856 | 224,856 | 224,856 | 224,856 | ||||||
| 支払金利 | 1,982,503 | 1,931,261 | 1,878,142 | 1,823,083 | 1,766,005 | ||||||
| 光熱費 | 3,500 | 3,500 | 3,500 | 3,500 | 3,500 | ||||||
| そのほか | |||||||||||
| 固定資産税 | 140,400 | 140,400 | 140,400 | 140,400 | 140,400 | ||||||
| 経費合計 | 4,170,139 | 4,118,897 | 4,065,778 | 2,191,839 | 2,134,761 | ||||||
| CF（収入-支払） | 651,120 | 651,120 | 651,120 | 651,120 | 651,120 | ||||||
| 帳簿損益 | -6,139 | 45,103 | 98,222 | 1,972,161 | 2,029,239 | ||||||
| ＣＦ－税額 | 631,726 | 608,885 | -196,909 | -221,453 | |||||||
| 納税(43％) | 19,394 | 42,235 | 848,029 | 872,573 | |||||||
CF-税額を見てください。減価償却が終わる10年先に税金がCFを超えてしまう事態が実際に起きるのです！
勝つためには10年先を見据えるべし
デットクロスがなぜ起きるのかそのメカニズムはお分かりいただけたでしょうか。不動産経営は取得することも大事ですが出口戦略を同時に持っておくべきなのです。不動産投資ではシュミレーションが可能です。手間を惜しまずシミュレーションをしてデットクロスのタイミングを把握してください。デットクロスの時期を把握し、それに向けて売却や建て直し、あるいはローンの組み換えなど方法はいくつもあります。そういったことを考えて実行していくことで不動産投資は成功するのです。
デッドクロスを避けるための戦略はこちらの記事を参考にしてください。
