新築区分マンションは銀行が大好き
最近流行りの新築区分マンションを使った不動産投資。頭金ほとんどゼロ、大手金融機関からの融資で金利も安い。サラリーマンで不動産投資を始めたい方には非常にい話に聞こえます。
実際私の周りでも多くの友人知人がこのスキームでマンション投資を始めています。儲かるかどうかや将来のリスクがあるかどうかは別にして、このスキームが成り立っているのは銀行からの融資がつきやすいからなのです。では銀行が融資を承認しにくい銀行の嫌う物件を見ていきましょう。
銀行が嫌う物件とは
銀行員と言ってもお金のプロとは限りません。銀行員も会社に属しているサラリーマンです。サラリーマンとして組織の中で生き残り出世するには失敗を少なくしなければいけません。会社員としての失敗とは上司からダメ出しをされたり、仮に稟議が承認されたとしてもその後融資先が返済不能になったりすることです。ですからリスクは最小限にしておきたいのは実に自然なことですね。
ではどんな物件を嫌うのでしょうか?
築古の物件
築年数が10年以上になる物件を嫌う銀行は多いです。これは社内に物件の評価基準があって10年と設定しているのです。世の中には20年たっても30年たっても高い利回りを生み出す物件は多いのですがこういう銀行に持っていってもまったく相手にされません。銀行員は優れた組織人であるので社内ルールをはずすことは無いのです。千葉銀行は明確にこのルールを持っています。
郊外の物件
郊外と中心部のすみわけは銀行によって異なりますが、ほぼほぼ全ての銀行に当てはまります。たとえば静岡銀行は海老名は評価しますが千葉は評価しません。
駅からの距離
駅からの距離は賃貸ビジネスにとって直接事業性に関係する要素ではありませんが、一般投資家と同様で銀行も駅から徒歩15分以上の物件には厳しい評価をします。駅距離は賃貸ビジネスにはあまり関係ないのです。参考までにこちらの記事をどうぞ。
銀行が好む物件とは
簡単ですね。上の3つの条件と間逆の物件です。すなわち築10年以内でメジャーな都市部に近い地区で駅距離が15分以内の物件です。よって新築区分駅近くの不動産投資には簡単に融資が付くのです。しかし良く考えてみてください。このような物件は果たして投資として優秀なのでしょうか?
まとめ
不動産投資で最も重要なのは長く続くキャッシュフロー、そして節税です。表面利回りが最初から低く、家賃が低下していることが明らかな新築や築浅物件、しかも区分であれば空室になったとたんにキャッシュインがストップするのです。しかも新築マンションであれば土地価値は販売価格の5-10％ではないでしょうか?これではキャピタルゲインも期待することは難しいのです。投資家と銀行は違う目的で事業をしています。しっかりと自分のスタンスで不動産事業を進めていくことをいつも念頭において置いてください。参考までに不動産投資に必要な考え方はこちらの記事をどうぞ。
