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中古住宅の認定制度

国土交通省は高品質の中古住宅を対象にした認定制度をつくると発表しました。

建物の劣化度合いを調べる住宅診断の実施や、保険加入などの一定の基準を満たせば、新設する認定マークの使用を認める。「不安」「汚い」「分からない」という中古住宅のイメージを拭い、いま4兆円ほどの中古市場の規模を、2025年までに倍に増やす狙いだそうです。

国土交通省や銀行の傾向として実需の案件(住宅)を対象に、取られる評価であると考えられますが、築古物件の評価制度は不動産業界にとって非常に追い風になる傾向にあります。

 

追い風、その理由?

日本の不動産の特徴であるビルト&スクラップの思考が、数年前から、欧米スタイルである中古不動産物件にも価値を存続させる方向に変わりつつありました。

大手デベロッパーの新しい建物は100年以上使える設計で建てられている物件も最近では見かけるようになりました。

しかし、既存の日本の建築物はスクラップを前提にされた構造の建物が多く、しかも地震大国であることが大きな理由で中古へのイメージがユーザーが嫌う傾向にあります。

この問題は住宅の実需でも収益不動産でも同じです。

現在の税制(住宅ローン減税や減価償却)を考えても、中古物件を選びにくい状況にあり、新築取得をを支持しています。現在のルールでは法定耐用年数以上はゼロ価値なのです。

日本の慣習とユーザー心理と税制と銀行という要素が重なり、新築信者が多いのが日本の不動産市場の特徴です。

 

認定制度は投資家には追い風

今後、官が中古住宅を推奨(税制面などでフェアになることも含め)すると民間の銀行が反応できます。すると投資家が取得しやすくなるという効果がありそうです。

今までは、築古物件=悪のイメージのせいでくすぶっていた物件たちが適正な評価を獲得できるようになり、銀行が融資をすることで取引が活性化します。

メジャーな取引になることでイメージにおいても好循環が起こりやすい環境ができると予想できるので不動産市場にとっては追い風、もちろん不動産投資家にとっても追い風と考えます。