他人事ではないシェアハウス問題

最近ニュースを賑わしているのは、日大ラグビー部のラフプレイ問題・・・も、そうですが、私たちに不動産投資に携わっている者にとって大きな問題なのは融資の仕方や販売方法を、めぐって日々ニュースやワイドショーを賑わす、シェアハウス問題ではないでしょうか。

特に心が痛むのは、スマートデイズ等販売会社を信頼しシェアハウスの投資に参加した投資家のお気持ちです。これからどうなるのかと不安の日々を過ごしていることでしょう。

私は不動産販売会社を経営する身として、投資家の皆様にアパートの投資を提案し販売してきおりますが、その中のお一人のオーナーA氏が他の会社からシェアハウスを所得してしまっていて、いわゆる渦中の当事者がいらっしゃいます。

その方が保有しているのは杉並にあるかぼちゃの馬車。35年完全保証等と説明され、喜んで購入したのが約3年前の事、サブリースで収入が安定していたので、安心しきっていたそうです。しかし、2017年の10月運営会社の一方的な通知が届きました。なんとサブリースの金額を突然引き下げると一方的な通告。まさに寝耳に水状態でしばらくは茫然となったそうです。しかしそのオーナーは他にも、普通の不動産投資をしている中で、「超長期サブリースが完璧に稼働する事なんてない。」と、どこかで感じていたそうです。すぐに対策を講じて、結果としては、損失を出すどころか、月々のキャッシュフローをプラスで運用できている状況。しかも以前からそのシェアハウスにお住まいになっていた人と、新たに賃貸契約を取り交わし、誰も悲しまない方法で運用をされているそうです。

この話をお聞きしA氏をすごく尊敬しました。当事者でありながら誰かが解決することを要求するだけでなく、即自分で対応を行い問題を解決した事、なかなかできる事ではないと思います。

ピンチを脱する3つの手順

結論から申しあげますとA氏はいくつかの対策を実行し、今ではプラスのキャッシュフローで運用できています。

800人ほどいるシェアハウスの投資家が損失を膨らませるのではなく、できるだけ早く問題解決の行動を起こしてほしいと思い、A氏が実践した方法を紹介します。

1.サブリース契約がどうなっているのか確認すること。物件の運用状況を把握すること

今回、投資家がシェアハウスの投資に踏み切った大きな要素に運営会社がサブリースをしてくれて、それが長期間安定した収入を発生させると思い投資をしている人が多いと思われます。しかし、サブリースが突如、止まったことで今回の問題につながりました。今まだサブリース賃料が入ってきているとしても(ほとんどないと思いますが)一度、条件の確認と、現在の稼働状況を確認しましょう。私の場合、満室だと勝手に思っていましたが実際は35%の稼働でした。

2.周辺相場と現在の募集賃料を確認して、早急に改訂する

契約が確認できたら、次に取り組む事は家賃の適正化です。結構勇気がいることですが、思い切って見直してください。多くのオーナーは、返済額を前提とした家賃設定を行います、その場合ほとんどのケースで、周辺の賃料と比べて割高になってしまう事が多いと思います。返済額や過去の想定収入に惑わされず、今賃貸の契約をするとしたらいくらになるのかを早急に導きだしてください。(専門家のアドバイスが必要かもしれません)他の投資家で既にサブリースを解約し自分で賃貸募集をしている投資家の家賃を見たりしましたが、私が見たところ、返済額を前提に家賃が決まっているようでした。相場からすると5000円から1万円高い設定です。それだと空室が埋まるまでに時間がかかります。時間がかかると損失が膨らみます。なお、既に住んでいただいている方の家賃も見直してあげることをおすすめします。

3.スルガ銀行との交渉をスタートする

周辺相場から賃料を設定すると、収入が見えてきます。このオーナーの場合、期間は変えずに、金利をある程度まで落としてもらえれば、何と月のキャッシュフローがプラスの転じることがわかりました。スルガ銀行さんにも納得してもらい、金利の見直しに応じてもらいました。今回スルガ銀行は交渉に対して理解を示す可能性が高いのではないでしょうか。放っておいたら不良債権になる可能性もあるので、解決策をオーナー側から提示されたら応じる可能性は高いと思うのです。

騒いでも投資家が苦しむだけ。それであれば、解決策を実行すべき

日頃、ニュースでスルガ銀行、スマートデイズ等のシェアハウス販売会社の問題点を指摘されてます。様々な番組でコメンテーターも誰が悪いのか、何が悪かったのかと様々問題提起をしてますが、投資家側からすると不安をあおられるだけで問題解決は提示されていません。そもそもメディアはつい最近まで「賃貸の新しいスタイル」などと言ってシェアハウスをポジティブに取り上げていました。同じメディアとは思えないほどの変わり身の早さ。こんな問題に実際直面するとマスコミの適当さにガッカリします。でも、それを憂いていても何の問題の解決にはつながりません。問題の解決をするのは、当事者である、本人達、ここには銀行、オーナー、販売会社が対応をすべきですが、実際、資産を保有しているのはオーナー自身なので、やはり投資家主導できるだけ早く解決のための行動を起こして欲しいと思うのです。

本来不動産は安定したビジネスで本業を持っているビジネスマンにとって最適な副業の一つです。ところがこの業界にはこういうリスクがあるのも事実ですので、信頼できる不動産会社と付き合いを持つことが大切です。

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