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不動産投資とは資産形成

不動産投資は何が重要なのか?よく聞かれます。節税?キャッシュフロー?どちらとも重要には違いありませんが一番重要ではありません。答えは資産形成!これ以外はおまけでしかないです。

資産形成は出口次第

何が根拠で資産形成かというと、建物は償却していくことで資産が減ってしまう。一方で償却しない土地は価格が維持されやすい。特にインフレ政策の昨今において長期で土地を保有することは、非常に有効です。

キャッシュフローがいかに良くても、効率的に見える節税をしたつもりでも、売却時に大きな値下がりを起こすと、利益がなくなるどころか大きな損失になりかねない。出口戦略をイメージしておくことで、大きな損失が防げて、逆に利益になる可能性が高い。そこで、どんなものがいいのかをよく検証してみて、本当の意味での資産形成を成功させましょう。

出口戦略の種類

1.そのまま売却(不動産投資家が夢見るスキーム)

築年が浅い建物の場合や、売却時に建物が十分利用できる場合は、そのまま売却してしまうという戦略です。

市場の状況によって、取得価格より高く売却ができる場合もあります。ちなみに6%の利回りで取得をして5%の利回りで売却できれば、販売価格が20%も上昇しますし、賃料を20%値上げに成功すれば、売買価格も20%上昇します。

しかし、建物は経年劣化をします。取得時点から売却時点で古くなる分、その他の経済状況に左右されます。夢見るスキームとしたのは、あくまでも理想で、実現するか不明なスキームだからです。

 

2.更地で売却(出口戦略を堅実に考えるスキーム)

築年が古い物件や老朽化により建物の将来収入に期待ができない場合の戦略です。

取得時に土地の周辺の取引事例を検証と敷地の面積を確認しましょう。さらには、将来的に衰退するエリアか繁栄するエリアか、現状を維持しそうなエリアかくらいの認識を持ちましょう。繁栄、現状維持のエリア場合は、インフレ等の効果により長期で保有すればするほど取得時の価格より売却時の利益が大きくなりやすいのです。さらに収益不動産で購入したもが、売却時には戸建用地等の実需の取得層にも買手が増える構造になります。

3.再建築バリューアップ(プロ・セミプロスキーム)

建物が老朽化して、将来の収益に期待ができなくなる場合において、少し手間をかけて建物を再建築する戦略です。特に中古の築年が古い物件を購入した投資家であれば効果絶大です。

例えば築25年の物件を年間収入400万円で購入して20年経過し建て替えを行うと同じ規模の建物を建築した場合、収入が改善します。おおよそ30%程度は回復します。

年間収入が520万円改善しさらに新築の建物であれば、より高値で取引されることが想定されます。しかし、事業の開始時期や建替コスト、解体費を考慮しなくてはならないので、難しく感じるかもしれませんが夢見るスキームと堅実スキームを同時に行うようなイメージですので、利益率や利益確実性は高いことが多いです。

まとめ

収益不動産の保有をする場合、1年や2年で出口戦略実行を想定することはあまりありません。

不動産賃貸ビジネスは長期の保有を前提とした事業ですから、目先の利益に惑わされずに物件の将来図を意識して取得をすることが非常に重要です。さらに、いざ出口となった際に適切な戦略を実行できるよう日ごろから準備しておくことも大切です。

適切な出口戦略立案し着実に実行するために、信頼できる不動産ビジネスのパートナーを持っておくと良いでしょう。