自由な不動産投資収益不動産を保有する際、コスト削減を意識するあまり、自主管理で物件の運用をする不動産オーナーはかなり多いと思います。果たしてそれは正解でしょうか?

そもそもプロパティマネジメント(PM)とは何か。一般的に収益不動産などの管理・運用を、オーナーの代わりに行うことです。具体的な業務内容としては以下の通りです。

  • 家賃集金・回収業務
  • 滞納管理
  • 清掃
  • 建物メンテナンス
  • 入居者管理
  • 賃貸契約業務
  • リフォーム・工事手配
  • オーナー報告

これらの業務を行い、経験から得られるノウハウや知識を、物件の所有者であるオーナーの利益の最大化のために役立てている事業です。

昨今の収益不動産の運用は首都圏においても稼働率が約85%と、油断をしていると空室が発生してしまいます。PM業務はしっかり相場や内装のトレンドを理解して、適切な運用を行わないと空室が増えてしまします。しかし運用をしっかりすればそんなに難しい事業ではないです。プロのPM会社と自主管理を比較しながら運用を適切にできるのはどちらなのか、比較しながら検証してみましょう。

プロパティーマネジメント(PM)の3つのメリット

物件収益の最大化

PM会社:退去の連絡が現在の入居者からきたら、即、賃料のリサーチを行い各部屋のその時点でとれる最大の賃料を設定します。そのデータをもとに迅速に物件情報を開示します。最短で1日で募集活動を開始できます。退去に向けて、原状復帰の手配を行い、流行りをとらえた室内リフォームの提案を行います。これはスピードの利益と質の利益が高いといえます。効率がいいということです。

自主管理:通常は以前契約していた賃料をもとに家賃の設定を行います。決めた家賃を、取引している不動産会社の担当者に伝えます。そこから資料を作成しますので、対応が早い会社でも、2日以上はかかります。リフォームもオーナーのアイディアをもとに工事を手配し、対応します。どちらかといえば、場当たり的で、効率が悪い。部屋数が増えてくるとこの効率の悪さが保有物件全体の資金効率を落とす結果につながります。

オーナーの豊かさ向上

水道が出ない。電気がつかない。隣の住人がきつい。家賃の入金がない。こんな問題は日常茶飯事ですよね。

PM会社:すべてに対応します。現地にスタッフや職人を派遣し、入居者もハッピーです。

自主管理:いちいち対応しなくてはなりません。夜間でも昼間でも。仕事に差し支えます。

このことから、部屋数が多いオーナーは年中無休24時間営業になってしまい。かなりしんどい思いをしてしまいます。時間の拘束を考えると、やはり効率的に、PMはアウトソースをしたほうが健全ではないでしょうか?オーナーは空いた時間で豊かな時間を過ごせます。

収益不動産事業での成功

PM会社:それぞれの場所で、適切なサービスの提供が行えます。

自主管理:オーナーの拠点からせいぜい20km圏内でのサービスの提供になります。それは、管理業務の恐ろしさを知っているからです。夜中呼び出されるリスク、入居者トラブルに対応しなくてはならないリスク。年中無休24時間営業のリスクです。

結果として、取得可能な物件のエリアや条件が限定されて物件数を多くすることを敬遠します。収益不動産事業においてオーナーの拠点は賃貸ユーザーにとって関係ありません。収益効率の良い物件で多くの物件を適切なサービスを提供すべきです。サービスの向上を図ることで、入居者もハッピーオーナーもハッピーです。

WIN-WIN

PM会社を活用することは、入居者とオーナー両方にとって、ハッピーです。それが結果として実務的にも経済的にもオーナーにとっての利益につながるのはお分かりいただけたでしょうか?通常のPM報酬は全体収益の5%(税別)程度な場合が多いです。この費用を、皆さんはどう考えますか?優秀なPM会社を見つけて、より大きな資産を構築してください。