年収500万円の投資家のパターン
今まで、年収500万円の人たちが不動産の投資をするとしたら、低い価格帯(1000万円～2000万円)の区分所有(マンション)投資をイメージしてきたと思います。
キャッシュフローは、トントンもしくはマイナスで投資を行っていませんか？
効果としては、節税や保険のメリットが考えられますが、本来不動産保有の目的は資産形成であり、お給料とは別の収入源を構築するための収益構造を構築することが理想ですよね。
通常のマンション投資で、本来の目的を達成できている投資家は実は少ないです。
なぜなら、金融機関の融資の為の物件を取得してしまいがちなので、収益構造が悪くなってしまう結果になってしまうのです。
キャッシュフローが出る物件5か条
それではどんな物件が理想の目的を達成できる物件なのか5か条にまとめてみました。
・築年が20年以上経過している物件
・現在空室
・銀行が融資をしぶる
・駅から遠いなどのネガティブな条件がある
・1棟物件
一般論とは一見、逆の物件条件のような気がしませんか？そこには理論的裏づけがあるのです。
キャッシュフローが出る理由
なぜこの5か条なのか一つ一つ検証してみましょう。
・築年が20年以上経過している物件
新築から20年経過するまでに家賃が50％前後下落しやすいです。
その20年間の中で投資事業を開始してしまうと、事業計画が狂ってしまいますよね。
しかし、残念ながら金融機関は、新築から10年前後を好む傾向にあります。
・現在空室
賃料の設定を厳しく確認することができて、場合によっては室内のリフォームを適切に行うことでリーシングに間違いがなくなるからです。
満室で購入したものの、高い水準の借主が退去してしまい、収入が減った等のトラブルが防げます。
・銀行が融資を渋る
収益不動産の場合、金融機関の融資によってその事業が開始できる場合が圧倒的に多いです。
金融機関が融資をしにくいということは、逆に他の投資家が取得をできない物件なので、価格が安く買える可能性が高いです。商売の基本は安く買って高く売ることですので、賃貸事業に例えると安い価格で購入した物件を高い賃料で貸すことですよね。
・駅から遠いなどのネガティブな条件がある
投資家心理として、自分が住みたい物件を取得しますが、マイホームならその価値観でいいと思いますが、投資はビジネスです。安く買うためには何かネガティブな条件があったほうが安く購 入できます。注意点としては、賃料の設定をきちんと確認することが重要です。
・1棟物件
区分所有(マンション)で築が浅い物件は、金融機関がジャンジャン融資をしてくれます。1棟物件で、かつ築年が古いものは融資してくれる金融機関が少ないです。少ないから安く購入できる。
年収500万の戦略的物件
まとめると、収益上いい物件をいかに安く購入するか？そこがポイントです。
普通の人は、競売や、知り合いの不動産業者から、あるいは任意売却物件など掘出し物っぽい物件を購入することで満足していますが、売り手としては、わざわざ一般の人に安く売る理由はないのです。安く買ったという満足感では投資ビジネスの役には立ちません。本来の目的を達成するために、しっかり物件見極めましょう。そのためには信頼できる不動産会社のパートナーを持つことから始められるといいと思います。
