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こんにちは不動産投資家です。

10月20日の日経新聞電子版で アパートバブル終息? 着工3カ月連続減 という記事が出ました。記事は地方のアパート投資に警告を鳴らすものでした。

私たちも今年の6月にアパートローン、金融庁・日銀警告で銀行自粛に。不動産ビジネスへの影響は?というコラムに書きましたが日経新聞が書いたように実際のアパート着工件数が落ち始めており金融庁は監視を強めているようです。実際に金融機関へ影響は出ていて政策金融公庫は不動産投資への融資をストップしています。

アパートバブルとは?

アパートバブルとは、2015年1月の相続税の改正と、2016年の日本銀行によるマイナス金利政策によって不動産ローンを活用した賃貸用アパート建築が進んだことを指します。アパート及び不動産業者と貸出先を探していた地銀がタッグを組んで、相続税対策に悩んでいた土地を持っている資産家にアプローチし多くの方々がアパート投資を始めたことがこのバブルの背景にあります。

アパート投資は相続税対策になるのか?

高齢化社会の日本では相続税は大変関心の高い話題です。特に資産を持っている富裕層には頭の痛い問題です。近年相続税からの収入を少しでも多くしたいという目論見があるようで政府は税制を頻繁に変更しています。

特に資産が1億円以上の富裕層は2015年の相続税の改正により高額の相続税を払う恐れが高まり相続税対策が注目されるようになって来ました。

その対策のひとつが不動産投資として賃貸用アパートを建築することです。不動産ローンをレバレッジとして資産を減少させ相続税を下げる方法なのです。

アパートオーナーにとっては大きな借金をするものの将来的に家賃収入でそれらを取り返すことができるので何もリスクはないというのがこの仕組みなのです。相続税を支払い終えた後は、アパート経営をして家賃収入を得て、資産を強化させることが狙いです。

実際どうなのか?

首都圏の賃貸住宅における空室率は上昇しています。このことにより当初の想定していた家賃収入が得られないオーナーが多いことが容易に推測できます。

出典:株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」(2016年10月版)

不動産投資によりアパート建築をし相続税対策はできたものの、地方で賃貸ポテンシャルの低い地域では想定どおりの家賃収入が得られないというケースが発生しているのです。

アパート投資は危険なのか?

本来不動産賃貸業は非常に安定しているビジネスです。私の周りの不動産投資家で損をしている人はほとんどいません。なぜならば税金を下げるために不動産投資を行っているのではなく、不動産によるキャッシュフローを狙っているからなのです。

キャッシュフローを生み出す源泉は賃借人です。安定したキャッシュフローは空室が発生してもすぐに新しい賃借人が入ることでもたらされます。すなわち人のいないところや危険な場所では安定したキャッシュフローを生み出す物件は存在しないのです。

一概に空室率といっても地域や物件によってまちまちです。私や私の不動産投資家仲間の物件は空室率は10%以下です。場所と物件を正しく見ていればアパート投資はリスクの低いビジネスです。

こち他の記事も参考にしてください。アパートローン、金融庁・日銀警告で銀行自粛に。不動産ビジネスへの影響は?